Travaux votés à une majorité contestable, convocation reçue hors délai, procès-verbal approximatif… Les décisions d'assemblée générale de copropriété peuvent être remises en cause devant le tribunal judiciaire. Mais l'action en contestation d'assemblée générale est enfermée dans un délai bref et obéit à un formalisme rigoureux : mal engagée, elle est vouée à l'échec.
1. Un délai couperet : deux mois
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose d'agir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale par le syndic. Ce délai est un délai de forclusion : passé ce terme, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière. Seule exception notable : lorsque le procès-verbal n'a pas été régulièrement notifié, le délai ne court pas.
2. Qui peut contester ?
Tous les copropriétaires n'ont pas qualité pour agir. La contestation est réservée aux copropriétaires opposants (ceux qui ont voté contre la décision) et aux copropriétaires défaillants, c'est-à-dire absents et non représentés. Le copropriétaire qui a voté pour la résolution, ou qui s'est simplement abstenu, ne peut en principe plus la remettre en cause. D'où l'importance de faire consigner précisément le sens de son vote au procès-verbal.
3. Les principales causes de nullité
Les irrégularités susceptibles d'entraîner l'annulation sont nombreuses :
- Vices de convocation : délai de convocation non respecté, ordre du jour incomplet, documents obligatoires non joints ;
- Violation des règles de majorité : résolution adoptée à une majorité inférieure à celle qu'exige la loi ;
- Irrégularités du procès-verbal : votes mal retranscrits, absence de mention des opposants ou des tantièmes, feuille de présence lacunaire ;
- Abus de majorité : décision contraire à l'intérêt collectif et prise dans le seul intérêt de certains copropriétaires.
4. Le formalisme du procès-verbal, un enjeu décisif
Le procès-verbal n'est pas une simple formalité : il fait foi du déroulement de l'assemblée et conditionne la recevabilité comme le succès de la contestation. La cour d'appel de Montpellier a encore rappelé, dans un arrêt du 18 juin 2024, l'importance du formalisme du procès-verbal et de la retranscription fidèle des votes, dont dépend directement la régularité des décisions adoptées. Un procès-verbal qui ne permet pas de vérifier les majorités ou l'identité des opposants fragilise l'ensemble des résolutions.
En pratique : dès réception du procès-verbal, notez la date de notification (cachet de la poste, accusé de réception) et vérifiez la retranscription de vos votes. Le délai de deux mois court vite : consultez sans attendre si une résolution vous paraît irrégulière.
5. Les effets de l'annulation
L'annulation peut viser une résolution isolée ou, en cas de vice affectant la tenue même de l'assemblée, l'assemblée générale tout entière. La décision annulée est réputée n'avoir jamais existé : les travaux votés perdent leur fondement, les appels de fonds correspondants deviennent indus et le syndicat doit, le cas échéant, convoquer une nouvelle assemblée. Le copropriétaire qui succombe s'expose en revanche aux frais de procédure : l'opportunité de l'action doit donc être évaluée avec soin.
Une résolution d'assemblée générale vous semble irrégulière ?
Le cabinet ACTAH & Associés, à Béziers et Agde, analyse le procès-verbal, vérifie les délais et vous assiste dans la contestation des décisions de copropriété devant les juridictions de l'Hérault.
Prendre rendez-vousCet article a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation étant particulière, consultez un avocat pour une analyse adaptée à votre dossier.