Loyers impayés : les étapes du référé-expulsion,
du commandement à la libération des lieux

Face à un locataire qui ne règle plus ses loyers, le bailleur ne peut ni changer les serrures ni couper les compteurs : seule une procédure judiciaire d'expulsion permet de récupérer son bien. Cette procédure, le plus souvent engagée en référé sur le fondement de la clause résolutoire du bail, suit un enchaînement d'étapes précises dont aucune ne peut être négligée.

1. Le commandement de payer, point de départ obligé

Tout commence par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, visant expressément la clause résolutoire du bail ainsi que les mentions imposées par la loi. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose d'un délai de six semaines (contre deux mois auparavant) pour régler l'intégralité des sommes réclamées. Le commandement est également signalé à la CCAPEX, afin de permettre un accompagnement social du locataire.

2. L'assignation en référé et l'acquisition de la clause résolutoire

Si la dette n'est pas apurée dans le délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l'immeuble. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Le juge, s'il constate que les conditions sont réunies, déclare la clause résolutoire acquise : le bail est résilié de plein droit. C'est ce qu'a fait, par une ordonnance de référé du 19 août 2025, le juge des contentieux de la protection de Béziers, après avoir vérifié la régularité du commandement et la persistance de l'impayé.

3. Ce que le bailleur peut obtenir à l'audience

• Le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
• Une provision sur les arriérés de loyers et de charges, la dette n'étant généralement pas sérieusement contestable ;
• Une indemnité d'occupation, due jusqu'à la libération effective des lieux ;
• L'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

4. Du jugement à la libération des lieux

L'ordonnance ne met pas fin à la procédure. Un commandement de quitter les lieux doit être signifié au locataire, qui dispose en principe d'un délai de deux mois pour partir. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend par ailleurs toute expulsion forcée, sauf exceptions. Si le locataire se maintient, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet ; en cas de refus, la responsabilité de l'État peut être engagée et ouvrir droit à indemnisation du bailleur.

5. Une procédure exigeante sur la forme

Commandement incomplet, notification au préfet omise, décompte de dette imprécis : la moindre irrégularité peut entraîner le rejet de la demande et contraindre le bailleur à tout recommencer. L'assistance d'un avocat permet de sécuriser chaque étape, d'anticiper les demandes de délais du locataire et de préserver le recouvrement de la créance.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation étant particulière, consultez un avocat pour une analyse adaptée à votre dossier.