Bail commercial et loyers impayés :
faire jouer la clause résolutoire en référé

Un commerce qui cesse de payer son loyer immobilise le local et creuse chaque mois la dette. Pour le propriétaire, la voie la plus rapide est presque toujours la même : délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis faire constater la résiliation du bail par le juge des référés. Deux ordonnances rendues par le tribunal judiciaire de Béziers le 18 septembre et le 9 octobre 2026, obtenues par le cabinet pour des bailleurs, montrent le parcours concret et les points de vigilance.

1. Le commandement de payer, pièce maîtresse du dossier

Tout commence par un commandement de payer délivré par commissaire de justice. Pour produire effet, il doit viser la clause résolutoire du bail et reproduire le délai d'un mois laissé au locataire pour régler. C'est une exigence de l'article L.145-41 du Code de commerce : un commandement qui omet cette mention est nul, et toute la procédure est à recommencer.

Le décompte joint doit être exact et vérifiable : loyers, charges, TVA, paiements partiels déjà reçus. Dans l'ordonnance du 9 octobre 2026, le juge a refait le calcul mois par mois, en tenant compte du loyer réduit consenti les premiers mois et d'un versement partiel du locataire, avant d'arrêter la dette à 2 205 €. Un décompte approximatif, c'est une contestation sérieuse offerte au locataire.

2. Un mois plus tard : la résiliation est acquise

Si le locataire ne paie pas dans le mois, le bail est résilié de plein droit à l'expiration de ce délai. Dans le dossier jugé le 9 octobre 2026, le commandement avait été délivré le 30 juin : le juge a fixé la résiliation au 31 juillet. À partir de cette date, le commerçant n'est plus locataire mais occupant sans droit ni titre, et ne doit plus des loyers mais une indemnité d'occupation.

Pendant ce mois, et même ensuite devant le juge, le locataire peut demander des délais de paiement : s'il les obtient et les respecte, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. C'est pourquoi la présence du locataire à l'audience change souvent l'issue. Dans les deux affaires de Béziers, les locataires ne se sont pas présentés.

3. Le référé : pas d'urgence à démontrer

Le bailleur assigne ensuite devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé. Le juge rappelle, dans les deux ordonnances, qu'il n'a pas à caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire. Il vérifie trois choses :

• la créance est prouvée (bail, avenants, commandement, décompte) ;
• la clause résolutoire est claire et ne demande aucune interprétation ;
• le bailleur l'invoque de bonne foi, et les obligations en cause ne font l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Le maintien dans les lieux après la résiliation constitue un trouble manifestement illicite, ce qui justifie l'expulsion. Le juge accorde aussi une provision sur les loyers impayés, sans attendre un jugement au fond.

4. L'indemnité d'occupation : un piège de rédaction

Une fois le bail résilié, le bailleur veut être payé jusqu'à la restitution effective des clés. Encore faut-il demander correctement cette indemnité : le juge des référés ne peut accorder qu'une provision. Dans l'ordonnance du 9 octobre 2026, la demande d'indemnité d'occupation a été rejetée parce qu'elle n'avait pas été formulée à titre provisionnel. À l'inverse, le 18 septembre 2026, le juge a accordé une indemnité provisionnelle égale au loyer et aux charges majorés de 50 %, comme le prévoyait le bail. La rédaction de l'assignation, comme celle du bail, compte.

5. Fonds de commerce cédé : le cédant peut répondre de la dette

Lorsque le locataire défaillant a racheté le fonds, le bail contient souvent une clause de garantie solidaire du cédant. Le Code de commerce l'encadre : elle ne vaut que trois ans à compter de la cession (article L.145-16-2), et le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le mois où la somme aurait dû être réglée (article L.145-16-1). Le 18 septembre 2026, le juge a condamné solidairement l'ancien exploitant, qui avait reçu son propre commandement dans les temps, et le nouveau preneur. Deux débiteurs au lieu d'un : une sécurité réelle pour le recouvrement.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation étant particulière, consultez un avocat pour une analyse adaptée à votre dossier.