Les impayés de charges sont la première cause de fragilisation des copropriétés. Lorsqu'un copropriétaire cesse de régler ses appels de fonds, c'est l'ensemble du syndicat qui supporte la charge, et parfois l'entretien de l'immeuble qui en pâtit. La loi offre pourtant au syndicat des outils de recouvrement efficaces, à condition d'agir vite et dans les formes.
1. La phase amiable : relance et mise en demeure
Avant toute action judiciaire, le syndic adresse au copropriétaire défaillant une relance, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure est un préalable indispensable : elle fait courir les intérêts de retard et ouvre la voie aux dispositifs accélérés prévus par la loi du 10 juillet 1965.
2. L'article 19-2 : la déchéance du terme
C'est l'arme la plus efficace du syndicat. Si le copropriétaire ne régularise pas dans les 30 jours suivant la mise en demeure, l'article 19-2 de la loi de 1965 permet d'obtenir du juge la condamnation au paiement non seulement des provisions échues, mais aussi de l'ensemble des provisions à échoir du budget prévisionnel de l'exercice, ainsi que des sommes restant dues au titre des exercices précédents approuvés.
En pratique : une procédure bien menée sur le fondement de l'article 19-2 permet d'obtenir un titre exécutoire rapidement, là où une action classique au fond peut prendre bien plus de temps. Le tribunal judiciaire de Béziers vient encore, par un jugement du 19 mai 2026, de faire droit à l'ensemble des demandes d'un syndicat de copropriétaires dans ce cadre.
3. L'exécution : du titre au recouvrement effectif
Obtenir un jugement ne suffit pas : encore faut-il recouvrer les sommes. Plusieurs voies d'exécution s'offrent au syndicat :
- La saisie-attribution sur les comptes bancaires du débiteur ;
- La saisie des loyers si le lot est donné en location ;
- L'hypothèque légale du syndicat sur le lot du copropriétaire débiteur ;
- La saisie immobilière du lot, en dernier recours, pour les créances importantes.
Le choix de la mesure dépend du montant de la dette, de la situation du débiteur et de la solvabilité recherchée. Un accompagnement par un avocat rompu aux voies d'exécution sécurise chaque étape et évite les nullités de procédure.
4. Les frais : à la charge du copropriétaire défaillant
Bonne nouvelle pour le syndicat : les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure (frais de relance, de mise en demeure, droits et émoluments) sont imputables au seul copropriétaire défaillant, en application de l'article 10-1 de la loi de 1965.
5. La vente du lot : l'opposition sur le prix, le levier le plus efficace
C'est le mécanisme le plus mal connu des syndicats, et pourtant le plus sûr. Lorsqu'un copropriétaire débiteur vend son lot, le notaire doit notifier la vente au syndic. Celui-ci dispose alors de quinze jours pour former opposition sur le prix de vente, par acte de commissaire de justice, en détaillant les sommes dues (article 20 de la loi du 10 juillet 1965).
L'effet est immédiat : le prix est bloqué entre les mains du notaire à hauteur de la créance, et le syndicat est payé avant que le vendeur ne touche quoi que ce soit. La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé ce dispositif en imposant au notaire de réclamer au syndic, avant la signature, un certificat de moins d'un mois attestant que le vendeur est à jour de ses charges.
Le piège : le délai de quinze jours est bref et court à compter de la notification par le notaire. Une opposition tardive, ou qui ne détaille pas les sommes réclamées poste par poste, est nulle. Le syndic doit donc réagir immédiatement, et faire vérifier la rédaction de l'acte.
6. Quand les impayés s'installent : le mandataire ad hoc
La loi ALUR a également créé un dispositif d'alerte. Lorsque, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic a l'obligation d'en informer le conseil syndical et de saisir le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Celui-ci analyse la situation financière et propose des mesures de redressement.
Ce n'est pas une sanction mais un garde-fou : passé un certain seuil, la copropriété ne se redresse plus par le seul recouvrement individuel, et l'intervention d'un tiers permet d'éviter la spirale de la copropriété en difficulté.
7. Les autres copropriétaires sont-ils solidaires de la dette ?
Non, et c'est une confusion fréquente. Il n'existe aucune solidarité entre copropriétaires : chacun n'est tenu que de sa propre quote-part, calculée selon ses tantièmes (article 10 de la loi de 1965). Un copropriétaire à jour ne peut pas être poursuivi pour la dette de son voisin.
Le coût de l'impayé pèse toutefois indirectement sur les autres : le syndicat doit continuer à régler ses fournisseurs, et le manque de trésorerie se traduit tôt ou tard par des appels de fonds complémentaires. D'où l'intérêt d'agir vite, dans l'intérêt de tous. Deux précisions utiles :
- Les codébiteurs d'un même lot (indivisaires, époux copropriétaires) sont, eux, tenus ensemble de la dette attachée à ce lot ;
- L'acquéreur n'hérite pas des impayés du vendeur : c'est précisément ce que l'opposition de l'article 20 vient sécuriser au moment de la vente.
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Le cabinet ACTAH & Associés accompagne les syndicats de copropriétaires et les syndics de Béziers, Agde et de tout l'Hérault dans le recouvrement de leurs charges.
Prendre rendez-vousCet article a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation étant particulière, consultez un avocat pour une analyse adaptée à votre dossier.